A lakóházi közös helyiségek tulajdonjogáról
„Idegenek elfoglalták az emeletes házunk pincéjét. Igaz, hogy a pincét senki sem használta, de úgy hírlik, most valamilyen szolgáltatóegységet alakítanának ki odalent. Ez azzal járna, hogy idegenek jelennének meg az udvarunkon, amit senki sem akar. Amikor rákérdeztem, azt mondták a munkások, már azelőtt az övék volt a pince, hogy odaköltöztem volna. Tehetek még valamit?”
– Abból kell kiindulni, hogy a pincék rendszerint a többlakásos házak nem lakáscélú kiszolgálóhelyiségeinek minősülnek, így valamennyi lakó, a lakóközösség (Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – OSZBB) minden tagjának közös osztatlan tulajdonát képezik – függetlenül attól, hogy használják-e pillanatnyilag, vagy sem. Ezek a helyiségek nem privatizálhatók valamelyik lakó – vagy kívülálló személy – által saját céljaira (ahogyan az sajnos a rendszerváltás utáni években néha előfordult). Erre a következtetésre jutott állásfoglalásában az Alkotmánybíróság a
№1-2/2004-es ügyben és a Legfelsőbb Bíróság (№ 463/2237/16-ц) is. Kivételt képeznek azok a helyiségek, amelyeket a ház tervezésekor eleve nem pincének, hanem valamilyen szolgáltató-, kereskedelmi egység, például műhely, élelmiszerbolt, netán hivatali helyiség kialakítására szántak.
Tehát annak, aki tenni akar a pincefoglalók ellen, mindenekelőtt hozzá kell férnie az épület műszaki/tulajdonjogi dokumentumaihoz (tehpaszport, építési dokumentáció, üzembe helyezési engedély, a tulajdonjogot igazoló okmányok stb.). Ha ezek nem állnak rendelkezésre, a másolataikat magunk vagy ügyvéd közreműködésével is kikérhetjük például az OSZBB-től vagy a ZSEK, a helyi kommunális vállalat, az önkormányzat, BTI stb. levéltárából. A tulajdonjogi helyzetről az ingatlan-nyilvántartásból kérhetünk információt személyesen (az internet segítségével), vagy felkereshetünk evégett egy ügyvédet, közjegyzőt.
Ha nem sikerül megszerezni a szükséges dokumentumokat, vagy azok nem egyértelműek a bennünket érdeklő tények (tehát a pincehelyiség rendeltetése és tulajdonjoga) vonatkozásában, megtehetjük, hogy bírósági útra tereljük az ügyet, s akkor már a bíróság kéri ki a szükséges dokumentumokat. Építészeti igazságügyi szakértői vizsgálatot is kérhetünk, hogy megállapítsa, kiszolgálóhelyiség-e a pincénk, vagy sem. Egyébként szakértői vizsgálatot peren kívül is kérhetünk. Ilyenkor később, ha perre visszük a dolgot, ezt az igazságügyi szakértői véleményt el fogja fogadni a bíróság.
A további lépések attól függnek, hogy milyen információkhoz jutunk. Amennyiben kiderül, hogy a pincét eredetileg is üzletnek/műhelynek/hivatalnak szánták, s az jelenleg is az önkormányzat tulajdonában van vagy privatizálták, úgy aligha tehet bárki bármit is az ellen, hogy a helyiséget rendeltetésszerűen használják. Ha azonban megállapítást nyer, hogy a pince a lakóház közös kiszolgálóhelyisége, s azt jogtalanul foglalták el vagy törvénytelenül privatizálták, akkor van rá esély, hogy megakadályozzuk a foglalást, esetleg visszaszerezzük a lakóközösség közös tulajdonát.
Itt jegyezném meg, hogy a lakónak az ügyintézésben nagy segítségére lehet az OSZBB. Természetesen kiderülhet, hogy a közös képviselő a helyiségfoglalók oldalán áll, netán a hallgatólagos vagy tevőleges hozzájárulásával került a pince idegen kézre, de ha a lakók többsége úgy dönt, akkor az OSZBB jogosult eljárni a pince rendeltetésére, tulajdonjogára vonatkozó információk beszerzésében, a helyiségfoglalók kilétének tisztázásában, sőt a bírósághoz is fordulhat ez ügyben.
Néha felmerül a kérdés, melyik hatósághoz forduljon az ember ilyen esetben, és a bíróság mellett a rendőrség, az ügyészség is szóba kerül. Valójában az a kérdés, hogy mit akar elérni a polgár. Ha vissza akarja szerezni a pince tulajdonjogát, abban a bíróság az illetékes. Ha az a cél, hogy a vétkesek elnyerjék a büntetésüket azokért a jogsértő cselekményekért, amelyekkel a pince birtokába jutottak, vagy kiárusították azt, a rendőrség jogosult nyomozni, az ügyészség emelhet vádat, és a bíróság hozza meg az ítéletet. De ha a polgár azt szeretné, hogy a rendőrség szerezze vissza a pincét, jobb, ha tudja, hogy ők nem foglalkoznak ilyesmivel. Aligha kerülheti el a lakó, hogy a tulajdonjog rendezését érintő kérdésekben maga (vagy az OSZBB) forduljon a bírósághoz.
Nem mindegy, hogy melyik bírósághoz fordulunk. Lényegében minden attól függ, hogy ki a felperes és az alperes. Általában célravezető polgári pert indítani, magánszemélyként nyújtani be a keresetet. Ilyenkor az általános illetékességű járási/városi bíróságokhoz kell fordulni. Abban az esetben, ha az OSZBB nyújtja be a keresetet, és az alperes (a helyiségfoglaló) jogi személy, akkor a gazdasági bíróság lesz az illetékes, mert a per tárgya a tulajdonjog sérülése. Ha viszont a felperes magánszemély követelését az állami szervek jogellenes cselekményeivel támasztja alá, és a per eredményeként nem szerez tulajdonjogot, akkor a közigazgatási (adminisztratív) bírósághoz kell fordulni.
A keresetet benyújthatja egyetlen személy vagy az egész lakóközösség – ennek a per kimenetele szempontjából nincs jelentősége. Lényegesebb, hogy a bíróság előtt bizonyítani kell, hogy a helyiségfoglalás következtében sérültek a felperes jogai. A megfelelő bizonyítás rendszerint nem egyszerű, ráadásul igen valószínű, hogy az alperes az ügyvédjével jelenik meg a bíró előtt, ezért a felperesnek is javasolt ügyvédet fogadni. Ezenkívül nem akármilyen ügyvédre van szükség, hanem lehetőség szerint olyanra, akinek van tapasztalata az efféle ügyekben. A helyiségfoglalók bizonyára szeretnék megtartani a pincét, így nyilván olyan ügyvéddel érkeznek, akinek számos hasonló ügye volt már, s ezért előnyben lesz a felperes ügyvédjével szemben, ha az tapasztalatlan. Emellett az ügyvédnek ilyenkor nemcsak az a feladata, hogy helytálljon a tárgyalóteremben, hanem az előkészítő munkában, a szükséges dokumentumok beszerzésében is hasznos lehet a jártassága.
Végül megjegyezném, hogy amennyiben a pince jogtalanul került mások kezébe, nincs jelentősége annak, hogy ez mikor történt. A lakónak – bármikor szerezte is meg a lakása tulajdonjogát – joga van a közös helyiségek használatához, vagyis a pincefoglalók sértik a jogait, s ezért utóbb is a bírósághoz fordulhat.
hk
