Változások az ingatlanok értékbecslésében

Nem titok, hogy a polgárok többsége ingatlaneladáskor igyekszik alábecsülni a lakás vagy a ház értékét, hogy kisebb adót kelljen fizetnie utána. Úgy tűnik azonban, vége ennek a gyakorlatnak, miután július 18-tól Ukrajnában működésbe lépett az új elektronikus ingatlanértékelési adatbázis – írja a Karpatszkij Objektív.

Az Adótörvénykönyv vonatkozó rendelkezései még 2018. január 1-jén életbe léptek, ám az elektronikus platform hiányában, amely tartalmazta volna a szóban forgó egységes adatbázist, az intézkedés bevezetését fél évvel elhalasztották. Az újítás lényege, hogy a szakértőnek mostantól be kell táplálnia az egységes adatbázisba a felbecsülendő objektum adatait, miután a program maga számítja ki annak értékét egy skálának megfelelően.

Az új szabályozásról, illetve a közjegyzői eljárás ezzel kapcsolatos változásairól Olekszandr Paramonov, az Ukrán Közjegyzői Kamara Kárpátaljai Megyei Osztályának vezetője elmondta, hogy drágulni fognak a közjegyzők szolgáltatásai, hiszen kénytelenek lesznek 390 hrivnyát befizetni az államnak minden ingatlan ellenőrzése után. Valójában az értékbecslőnek és a közjegyzőnek egyaránt fizetnie kell a „szolgáltatásért”, amit az új adatbázis használata jelent, s ez végeredményben az ingatlant értékesítő-vásárló polgárok kiadásait növeli.

„A közjegyző számára alapvetően nem változik semmi, hiszen eddig is ellenőriztük az ingatlanokra vonatkozó adatokat bármilyen közjegyzői eljárás előtt, de mostantól ez a művelet fizetetté válik” – jelezte Paramonov.

Az egységes adatbázis szolgáltatásainak fizetőssé tétele kezdetben elégedetlenséget váltott ki a közjegyzők körében, hiszen a miniszteri kabinet vonatkozó rendelkezése értelmében ingyenesen kötelesek elvégezni az ellenőrzést.

„Az emberek úgyis fizetnek az értékbecslőnek, és nem kellene további összegeket költeniük ennek az értékelésnek az ellenőrzésére a közjegyzőnél. Mégsem érdemes elkerülni ezt az ellenőrzést, hiszen csak így biztosíthatjuk magunkat a csalással vagy a hamis okmányokkal szemben” – mondja Paramonov.

Az ingatlanok értékelésének mostani eljárásától azt várják, hogy piaci árakat teremt. Így Ungváron a lakóterület négyzetméterenkénti ára az adatbázis szerint 11 737 hrivnyánál kezdődik a külvárosokban, 14 369 hrivnyánál a középső övezetben és 18 413 hrivnyánál a városközpontban. Dollárban kifejezve ez 400–550 USD-t jelent négyzetméterenként. Az üzlethelyiségek esetében a négyzetméterenkénti ár a 23 000 hrivnyát is meghaladja.

Ami a július 18. előtt készült, de még fel nem használt ingatlanértékeléseket illeti, a közjegyző elmondta, azok elvben továbbra is érvényesek, ám aligha fogják elfogadni ezeket a dokumentumokat, hiszen „nem mennek át az új rendszeren”.

„Nem lehet már lakást vásárolni Ungváron egy iPhone áráért – az értékelésben szereplő árnak meg kell felelnie a piacinak” – tette hozzá.

A közjegyzői kamarának sikerült elérnie, hogy az állami közjegyzők esetében ne legyen fizetett az értékelés ellenőrzése. Jó tudni azt is, hogy az új értékelési adatbázist bármilyen adófizetéssel járó szerződés megkötésekor alkalmazni fogják, tehát az adásvételi szerződések mellett az ajándékozási szerződéseknél (ha nem közeli hozzátartozókról vagy külföldiekről van szó), az örökösödési ügyekben, a csereügyleteknél és a szerződések felbontása esetén egyaránt meg kell fizetni az új értékelésért megállapított illetéket.

Roman Perehinec, az Ukrajnai Ingatlanügynökök Társaságának kárpátaljai megyei vezetője szerint a régiónk számára központilag meghatározott árak meghaladják az ingatlanok tényleges piaci értékét. Szerinte nem lenne szabad alkalmazni az Állami Vagyon­alapnál megállapított árakat a helyi sajátosságok figyelembevétele nélkül. Mint rámutat, nonszensz például, hogy az ungvári ingatlanárak magasabbak legyenek az új rendszer szerint, mint a milliós lakosságú Vinnicjában.

A szakértő szerint nem kizárt, hogy jelen helyzet szerint a vásárlók kénytelenek lesznek a piacinál magasabb ár után megfizetni az adót, hiszen például az új építésű lakást nem lehet összehasonlítani egy „hruscsovkával”, márpedig az új rendszer nem vesz figyelembe minden tényezőt, így az új és a használt lakások piaca között sem tesz különbséget. Az ingatlanügynök elmondta, ügyfelei egyelőre kivárnak, hátha elvégzik a hatóságok a szükséges korrekciókat, hiszen senki nem hajlandó többet fizetni az ingatlanokért, mint amit azok tényleges értékéért fizetnie kell.

Megjegyzendő, hogy a fix négyzetméterárak az ingatlanok mellett a földterületekre is vonatkoznak. Így a külterületeken 209 hrivnyába, a középső övezetben 527 hrivnyába, a városközpontban pedig 1580 hrivnyába fog kerülni egy négyzetméternyi földrészleg.

Az értékbecslők szintén arra panaszkodnak, hogy az új értékelési rendszer nem vesz figyelembe minden tényezőt, ami hatással lehet az ingatlan árára az értékelés során. Jevhenyij Hlusko, az Ukrán Értékbecslők Kárpátaljai Megyei Szervezetének elnöke felpanaszolta egyebek mellett, hogy az új adatbázis alkalmazása miatt jelentősen megnőttek a polgárok kiadásai, s azt is problémaként említette, hogy a rendszer sok esetben nem fogadja el az értékbecslő értékelését, miközben a befizetett 390 hrivnyát nem fizeti vissza a rendszer. A Karpatszkij Objektív úgy értesült, hogy sok értékbecslő egyelőre nem kíván dolgozni az új rendszerben.

hk