A lakógyűlésről

„A lányomék házában vita támadt a közös pince felújítása miatt. Ők ellenezték a tervet a túl magas költségek miatt; annál is inkább, mivel a pincét úgyis csak néhányan használják, főleg a saját vállalkozásukhoz. Az érdekelt lakók azonban összehívták a lakógyűlést, és megszavazták, hogy mindenkinek hozzá kell járulnia a tatarozáshoz meg a közös fenntartási költségekhez. A lányomék dolgoztak aznap, nem tudtak ott lenni a gyűlésen. Javasolták, hogy elküldenek engem a gyűlésre, de a gondnok kijelentette, hogy más nem szavazhat helyettük. Igaz ez? Most a lányomék azt mondják, hogy mivel ők nem szavazták meg a határozatot, így fizetni sem fognak a felújításért. Inkább a bírósághoz fordulnak, és beperlik a gondnokot meg a lakókat, akik a többiek háta mögött döntöttek. Érdekelne, hogy melyik bírósághoz kell fordulni? Nem származik káruk belőle, ha bíróság elé viszik a szomszédokat?”

– A többlakásos lakóház társtulajdonosainak egyesületeire (Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – ОСББ/OSZBB) ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint minden jogi személyre, ezért bármennyire szeretnénk is néha, nem célszerű úgy intézni a ház fenntartásával kapcsolatos ügyeinket, mintha az OSZBB egy nagy család volna. Távolról sem azt akarom mondani, hogy vessük sutba a bizalmat, a megértést és a felebaráti szeretetet, de az érdekellentétekből adódó problémák és károk elkerüléséhez, a nézetkülönbségek civilizált rendezéséhez nem árt megzabolázni az érzelmeket, ragaszkodni a társasház alapszabályához és a törvény betűjéhez.

Sajnos nem ritkák a ház fenntartási költségeihez való hozzájárulással kapcsolatos viták, de amennyiben a lakók több mint fele megszavazza a döntést, az elfogadottnak minősül, és teljesen jogszerű. Előfordul, hogy az OSZBB határozatával egyet nem értő lakók a bírósághoz fordulnak. Az évek során az a bírói gyakorlat alakult ki, hogy a lakógyűlések határozata abban az esetben semmisíthető meg, ha a felperes bizonyítja, hogy a döntés ténylegesen sérti jogait és törvényes érdekeit. A lakótársak közötti viták hevét és jelentőségét mutatja, hogy nemegyszer a Legfelsőbb Bíróságnak kell kimondania a végső szót az ilyen ügyekben.

A Legfelsőbb Bíróság a 2020. július 14-én, a 466/8748/16-ц számú ügyben született határozatában kimondta: annak az épületnek a társtulajdonosa, amelyben OSZBB alakult, köteles részt vállalni a kezelési, karbantartási és állagmegőrzési költségekből, az egyesület pedig jogosult arra, hogy amennyiben a szóban forgó személy nem tesz eleget ez irányú kötelezettségeinek, a bírósághoz forduljon, kérve az elmaradt hozzájárulás behajtását.

A Legfelsőbb Bíróság 2019. december 3-i, a 910/6471/18. számú ügyben hozott határozatával megállapította azt is, hogy a fizetés rendjének, az épület társtulajdonosai által fizetendő járulékok és befizetések fajtáinak, mértékének meghatározása Ukrajna törvénye A tulajdonjog gyakorlásának sajátosságairól a többlakásos épületben («Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку») 10. cikkelyének 9. pontja és 12. cikkelyének 2. pontja alapján a társtulajdonosok közgyűlésének kizárólagos hatáskörébe tartozik, a törvényben meghatározott szavazási eljárás szerint történik a társtulajdonosok egyesületének gyűlésén.

A Legfelsőbb Bíróság 2021. július 16-án kelt, a 209/2128/19. sz. ügyben született határozata szerint: ha az összes társtulajdonos több mint fele megszavazta a hozzájárulások összegét jóváhagyó határozatot, a határozatot jogszerűen fogadták el. Amennyiben a közgyűlésen nem gyűlt össze az OSZBB alapszabályában erre az esetre előírt megfelelő számú „mellette” vagy „ellene” szavazat a döntés meghozatalához, írásban kérik ki azon a tulajdonostársak véleményét, akik nem szavaztak a közgyűlésen. A tulajdonostársak véleményének írásbeli kikérésére a közgyűlés időpontjától számított 15 naptári napon belül kell sort keríteni. Ha ez idő alatt nem gyűlik össze a szükséges számú „mellette” szavazat, a határozatot el nem fogadottnak kell tekinteni.

Mint már említettük, az OSZBB a hatályos jogszabály értelmében («Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» – a továbbiakban Törvény) jogi személy (lásd az 1. cikkely 1. bekezdését!), ezért a közgyűlésével kapcsolatos ügyekben nem az általános hatáskörű bíróságok, hanem a gazdasági bíróságok az illetékesek. Kivételt ezalól egyedül az OSZBB alakuló ülése jelent, megalakulása pillanatáig ugyanis az OSZBB nem minősül jogi személynek, így az alakuló gyűlés sem tekinthető egy megalakult és bejegyzett jogi személy irányító szervének.

Az viszont nem igaz, hogy a lakó helyett nem szavazhat más a lakógyűlésen. Bárki képviselheti a lakó jogait a tanácskozáson, akit ő erre felhatalmaz. A Törvény 10. cikkelyének 8. pontja értelmében a szavazás a társtulajdonos nevében a képviselője által a polgári jognak a képviselet rendjére vonatkozó előírásai szerint történik. A meghatalmazásnak írásbelinek kell lennie, hiszen a lakógyűlésről jegyzőkönyv készül, amelyhez csatolni szükséges ezt a dokumentumot. A jogszabályok ugyanakkor nem írják elő egyértelműen, hogy ilyen esetben kötelező-e a megbízólevél közjegyző általi hitelesítése.

hk