Három szoba – öt tulajdonos

2015. augusztus 5., 08:59 , 760. szám

„Öten örököltünk egy háromszobás lakást. Hárman túladnánk a saját részünkön, ketten megtartanák az ingatlant maguknak. Az utóbbiak szívesen kivásárolnák a mi részünket, de jelenleg még nincs elegendő pénzük ehhez, s azt kérik, várjunk. Ezzel kapcsolatban két kérdésem volna. Először is, a tulajdonrészek kiszámításakor a lakás teljes területét figyelembe veszik, vagy csak a lakóterületet? Másodszor, köthető-e afféle előszerződés, amely kimondaná, hogy az eladás részletfizetéssel történik, s a vevő kötelezi magát x összeg megfizetésére a szerződésben megállapított határidőig?”

1. A tulajdonrészek megállapításakor és értékesítésekor a lakás teljes alapterületéből indulnak ki.

2. Lehetőség van adásvételi előszerződés megkötésére, amelyet közjegyzővel kell hitelesíttetni. Az előszerződésben kötelezően feltüntetendők a végleges szerződés aláírásának dátuma, a szerződés tárgya (a konkrét ingatlan, vagy ingatlanrész megnevezése), a szerződés alapvető feltételei (ár, fizetési határidő, a tulajdonjog átadásának időpontja), a felek kötelezettségei, az eladó által az adásvétel időpontjáig bemutatandó dokumentumok jegyzéke. Az előszerződésben ugyancsak rögzítik a vevő által kifizetett előleg összegét.

Fontos tudni, hogy a végleges szerződés megkötésére az előszerződés aláírásától számított egy év áll rendelkezésre, Ukrajna gazdasági törvénykönyvének értelmében ugyanis előszerződés legfeljebb egy évre köthető.

Amennyiben a vevőknek nincs elég pénzük a vételár kifizetésére, felvehetnek erre a célra banki hitelt, amelyet később, részletekben törleszthetnek a hitelt nyújtó pénzintézetnek.

A mindennapi gyakorlatban – különösen családtagok, rokonok között – nem ritka megoldás hasonló esetekben, hogy szóban állapodnak meg a felek a részletfizetésről, azaz nem rögzítik írásban a megállapodást és a feltételeket. Ezt az eljárást azonban nem javasolnám, mert bármilyen megoldást válasszanak is a felek, egy időre tisztázatlan marad a gazdát cserélő pénz helyzete, ami könnyen problémákhoz, de legalábbis elkerülhető konfliktusokhoz, esetleg bírósági perekhez vezethet. Hiszen ha azt megelőzően száll át a tulajdonjog a vevőre (vagyis aláírják közjegyző előtt az adásvételi szerződést), hogy a teljes vételárat kifizette volna, az eladónak semmilyen biztosítéka nem marad arra nézvést, hogy hozzájut a kialkudott összeg fennmaradó részéhez. Ellenkező esetben viszont a vevő vállal kockázatot, amikor anélkül kezdi meg a vételár részleteinek folyósítását, hogy megszerezné a tulajdonjogot.

Összeállítható persze olyan szerződés is, amely a jelzett kockázatokat kiküszöböli, ehhez azonban ajánlott jogász vagy ügyvéd tanácsát kérni, aki a konkrét eset ismeretében tudja kialakítani a megfelelő adásvételi konstrukciót.

hk